La maison, un mauvais placement

Publié dans le Journal de Montréal - 25 janvier 2025 - On peut lire le texte ici

Beaucoup de gens n’ont pas le choix d’être locataires : ils n’ont tout simplement pas les moyens d’acheter leur logement. D’autres sont locataires par choix et certains ne le regrettent nullement, au contraire !

Désormais, avec la crise du logement, il faut délaisser les jugements de valeur et s’attarder aux motivations réelles des locataires.

Les rendements extraordinaires sont rares

Le préjugé voulant qu’être locataire (par obligation ou par choix) soit moins prestigieux du point de vue financier que celui d’être propriétaire est tenace, et pourtant, il ne tient pas la route. Eh oui ! Fondamentalement, une propriété représente un très mauvais placement. Laissez-moi vous expliquer.

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Certes, la valeur d’une maison a tendance à augmenter avec le temps, mais ce n’est pas une certitude. Le rendement d’un investissement, qu’il soit immobilier ou autre, dépend d’une foule de facteurs, dont le timing, c’est-à-dire les moments où vous achetez et vous vendez.

En immobilier, certains ont souvent par chance réalisé un rendement extraordinaire en achetant leur logement juste avant un marché haussier et en le revendant au sommet de ce marché (cette règle vaut pour tous les placements). Ils sont minoritaires. C’est très important de le retenir.

Normalement, on achète son logement pour se doter d’un toit. Il s’agit d’un investissement à long terme. Et le fait de vendre votre logement après seulement quelques années pour en acheter un autre ne change rien à la longueur du terme de l’investissement : vous ne faites que cristalliser la valeur de ce placement à un moment fixe plutôt que de le laisser accumuler du rendement.

PHOTO FOURNIE PAR GROUPE LIVRE QUÉBECOR

Après avoir vendu votre logement (et en ayant donc l’impression d’avoir fait un rendement intéressant), vous achetez à nouveau un bien immobilier (il faut bien se loger). Cependant, pour calculer le vrai rendement de votre investissement à long terme, vous devez comparer le prix d’achat de votre premier logement avec le prix de vente de votre deuxième logement.

Ainsi, certains baby-boomers ont l’impression d’avoir gagné le gros lot en revendant une maison plus d’un million, alors qu’ils l’ont achetée sous les 50 000 $ dans les années 1960. Erreur. Le gros lot, ils l’auraient gagné si leur argent avait été investi dans les marchés financiers pendant tout ce temps.

La maison ou le REER ?

Comparons deux investissements à long terme : l’investissement immobilier et l’investissement en Bourse.

De nombreuses études démontrent avec une grande clarté que les rendements liés à l’immobilier ne sont pas comparables avec les rendements des placements effectués en Bourse sur une longue période. Les chiffres ne mentent pas : entre 1993 et 2017, un placement de 250 000 $ dans un fonds commun ou un fonds négocié en Bourse (FNB) calquant l’indice composé de la Bourse de Toronto (S&P/TSX) a rapporté un rendement total de 9 %, comparé à 4,7 % pour la valeur équivalente d’une maison dans la région de Montréal. Au bout d’un quart de siècle, votre placement boursier totalisait donc 2 608 610 $, comparativement à 937 722 $ pour votre maison (selon une étude de 2018 de RBC Gestion mondiale d’actifs).

Le couple de baby-boomers est donc bien loin d’avoir gagné à la loterie avec son bungalow.

Vous aimez cet extrait ? Lisez le livre Louer ou acheter de Stéphane Desjardins pour en apprendre plus sur l’achat d’une propriété !