Comment profiter des changements touchant le régime d’accession à la propriété (RAP)

Publié dans le Journal de Montréal - 18 janvier 2025 - On peut lire le texte ici

Ottawa a récemment changé certaines règles concernant le régime d’accession à la propriété (RAP). Est-ce réellement avantageux?

Un lecteur nous écrit pour nous dire qu’il a acheté une maison l’an dernier. Sauf qu’il vient aussi d’acquérir une plus grosse voiture en prévision de l’arrivée prochaine d’un troisième enfant. Il se sent un peu serré financièrement et il hésite à commencer à rembourser son REER, comme l’exige le RAP.

Notre lecteur sait que les règles ont changé. La «période de grâce» de deux ans (entre le moment où il a retiré de son REER pour pouvoir acheter sa maison et celui où il doit commencer à le rembourser) vient d’être prolongée de trois ans. Est-ce avantageux d’attendre?

Normalement, une personne qui s’est prévalue du RAP doit rembourser 1/15 de son retrait chaque année. S’il a retiré le maximum (qui est passé de 35 000$ à 60 000$ au 11 avril dernier), le montant annuel à rembourser est de 4000$. Ouch!

«Mais s’il ne rembourse pas son RAP, il sera imposé en conséquence», souligne Dany Provost, directeur optimisation fiscale à SFL expertise. Pour certaines personnes, ça représente tout de même des centaines de dollars d’impôt additionnel, en plus de devoir rembourser le crédit d’impôt correspondant.

Par contre, plus il repousse le remboursement de son REER, plus notre lecteur se prive du rendement, ce qui pourrait affecter son train de vie à la retraite.

Là où ça compte

Mais pour Dany Provost, ce qui compte, c’est de mettre son argent où ça rapporte le plus. Par exemple, s’il réduit son hypothèque à un taux de 6%, alors que son REER dégage un rendement annuel moyen de 5%, ça va. Si son REER rapporte 12%, il est préférable de le renflouer!

En fait, M. Provost introduit un autre aspect au débat: notre lecteur s’est-il contenté de mettre 5% de mise de fonds, pour se prévaloir de l’assurance hypothécaire de la SCHL? Si c’est le cas, l’approche n’est plus la même.

Car le coût de cette assurance varie entre 0,6% et 4,5% du montant de l’hypothèque. Par exemple, pour une propriété de 400 000$ et une mise de fonds de 5% (20 000$), avec une hypothèque au taux de 4% et une période d’amortissement de 25 ans, la prime sera de 15 200$. C’est beaucoup d’argent.

«Dans toutes mes simulations, si l’acheteur peut avancer une mise de fonds de 20% pour éviter de payer l’assurance de la SCHL, c’est très avantageux», reprend M. Provost.

Mais certaines personnes entendent devenir propriétaire même s’ils ne versent que 5% de mise de fonds. C’est une question de valeurs personnelles.

Conseils

• Les personnes qui ont acheté et utilisé le RAP entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025 auront rétroactivement droit à la période de grâce de 5 ans pour rembourser leur REER.

• Les nouvelles règles ont fait passer la période d’amortissement de 25 à 30 ans, ce qui permet des mensualités moins imposantes, mais un coût d’emprunt plus élevé.

• Un moyen de maximiser le rendement du REER avant de rembourser le RAP, est de contribuer annuellement au REER pour un montant correspondant à la différence de paiement hypothécaire, avant et après la mise de fonds alimentée par le montant issu du RAP. Faites faire le calcul par votre prêteur (on parle normalement de quelques centaines de dollars).