Québec se montre plus sévère pour l’entretien des condos
Publié dans le Journal de Montréal - 13 septembre 2024 - On peut lire le texte ici
Le gouvernement du Québec exigera, d’ici la fin de l’année, que les syndicats de copropriété produisent une étude d’entretien et une attestation pour le fonds de prévoyance, destinées aux acheteurs de condo.
Des experts craignent une baisse généralisée de la valeur des petits immeubles en copropriété.
Le 11 septembre dernier, on pouvait lire dans la Gazette officielle du Québec le contenu d’un projet de règlement imposant l’obligation pour les syndicats de copropriété d’adopter un carnet d’entretien de l’immeuble réalisé tous les cinq ans (10 ans pour les immeubles de 8 condos et moins), par un ingénieur, un évaluateur agréé, un architecte ou un technologue professionnel.
Le carnet doit préciser les travaux d’entretien majeurs des parties communes, les dates de réalisation et les inspections. Il doit être mis à jour chaque année.
Le syndicat devra aussi produire, tous les cinq ans, une étude du fonds de prévoyance réalisée par les professionnels cités précédemment ou par un comptable. Le document doit préciser les fonds pour chaque chantier prévu au carnet d’entretien et le montant minimum disponible en permanence au fonds de prévoyance.
De plus, le syndicat devra pouvoir fournir en tout temps une attestation confirmant les montants d’argent des fonds de prévoyance et d’autoassurance (ce dernier couvre la franchise en cas de sinistre), les liquidités dont dispose la copropriété pour les opérations courantes, les frais de copropriété pour chaque unité, l’existence d’un contrat d’assurance, les inspections réalisées, les sinistres et les travaux majeurs effectués depuis cinq ans, et les litiges devant les tribunaux.
Les nouvelles règles doivent entrer en vigueur d’ici la fin de l’année.
Une crise?
«Ces nouvelles dispositions auront un impact énorme sur la copropriété québécoise, commente Yves Joli-Coeur, avocat expert dans le domaine. J’anticipe une baisse importante de la valeur de milliers de condos dont les syndicats seront incapables de respecter la réglementation.»
«Un nombre effarant de petites copropriétés, surtout de huit unités et moins, ne respectent déjà pas l’obligation d’avoir un fonds de prévoyance et d’autoassurance. Elles sont désorganisées ou n’ont aucune documentation. Les nouvelles exigences vont compliquer cette situation», commente Nathalie Bégin, qui dirige un bureau Re/Max à Ahuntsic qui compte plus de 300 agents d’immeuble.
Cette dernière constate que nombre d’agents ont déjà de la difficulté à obtenir la documentation obligatoire des syndicats de copropriété, même chez de grands immeubles. Elle croit que les nouvelles règles vont entraîner des baisses de valeur pour des milliers de condos, car les acheteurs ne seront pas au rendez-vous. «On vit déjà cette situation», précise-t-elle.
«Le message pour les propriétaires de condos, c’est "Organisez-vous!"» ajoute Yves Joli-Coeur.
CONSEILS
Vous êtes copropriétaire? Obtenez une confirmation écrite de l’existence des fonds de prévoyance et d’autoassurance, comprenant leur solde et le numéro de compte de banque.
Si votre immeuble n’a pas de carnet d’entretien, il faut le réaliser dans les meilleurs délais. Prévoyez un budget de quelques milliers de dollars.
Avez-vous la description des finis originaux de votre condo (partie privative)? Si vous avez fait des rénovations et que vous subissez un sinistre, l’assureur pourrait ne pas vous indemniser à la valeur réelle de votre unité.