Éviter les tragédies dans votre copropriété avec un fonds d’autoassurance

Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches, 29 novembre 2023On peut lire l'article ici.

En 2024, le syndicat de copropriété doit être doté d’un fonds d’autoassurance pleinement capitalisé

Dans quelques semaines, le fonds d’autoassurance sera obligatoire dans toutes les copropriétés au Québec. Le fonds d’autoquoi?Le Québec compte environ 30 000 immeubles en copropriété. Une grande majorité compte de deux à six unités. Et la plupart de leurs copropriétaires ne savent pas qu’en 2024, ils auront une nouvelle obligation: leur syndicat de copropriété doit être doté d’un fonds d’autoassurance pleinement capitalisé.Ce fonds couvre le montant de la franchise pour la couverture d’assurance assumée par votre syndicat. La franchise est la partie que votre syndicat paie en cas de sinistre.

C’est peut-être abstrait, mais advenant un sinistre, ça peut virer au drame. 

Voici un exemple inspiré de faits que m’a rapportés Yves Joli-Coeur, avocat spécialisé en copropriété.Maryse subit un dégât d’eau dans son unité. Les travaux coûteront 100 000$. En copropriété, ils sont assumés par le syndicat et payés par l’assureur de l’immeuble, pas l’assureur habitation de Maryse.

L’enfer

Maryse habite un triplex. L’assureur fait un chèque de 60 000$ au syndicat de copropriété, qui doit trouver 40 000$ pour couvrir la franchise. Ça se traduit par une cotisation spéciale, à payer d’ici 30 ou 60 jours, de 13 333$ pour chacun des copropriétaires. Le problème, c’est que Luc, qui habite au troisième étage, n’a pas les moyens de payer.Maryse et Lucie, la copropriétaire du rez-de-chaussée, doivent donc assumer leur part et celle de Luc pour démarrer le chantier. Et elles devront demander une saisie légale sur le condo de Luc, puis le poursuivre pour récupérer l’argent. Luc devra peut-être, dans trois ans, refinancer ou vendre son condo.Pire, si ses voisins n’ont pas d’argent, Maryse devra les poursuivre et habiter un appartement sinistré pendant des années avant d’obtenir gain de cause en cour et après avoir saisi leurs condos pour provoquer leur vente en justice.Elle pourra même poursuivre le syndicat pour négligence et exiger des dommages.Imaginez l’enfer que vivront ces gens qui habitent sous le même toit.

Gros chiffres

Même si la loi permet de capitaliser le fonds d’autoassurance jusqu’à un maximum de 100 000$, si ce fonds ne couvre pas la franchise, c’est un risque considérable.Dans les grandes tours, les franchises de 300 000$ ou 500 000$ sont monnaie courante. Dans les plex, ça varie. Mais après un sinistre, on a vu des franchises passer de 5000$ à 50 000$ pour un triplex.Si votre copropriété n’a pas de fonds d’autoassurance, mettez-le sur pied dès maintenant, avec comme objectif de couvrir la franchise d’assurance avant la fin de l’année 2025. Pour une franchise de 30 000$ pour un sixplex, ça représente 5000$ par unité, ou une mensualité de 416,66$. Les joies de la copropriété...

CONSEILS

• Ne pas confondre le fonds d’autoassurance et le fonds de prévoyance. Ce dernier est une réserve pour effectuer des travaux importants dans le futur, comme des réparations à la toiture, le remplacement de la fenestration ou la rénovation des espaces communs.• Tout comme le fonds de prévoyance, il est fortement suggéré (mais pas obligatoire) que le fonds d’autoassurance ait son propre compte bancaire. C’est plus transparent.• Les agents d’immeuble exigent de plus en plus de connaître le solde du fonds d’autoassurance. S’il est insuffisant ou inexistant, un copropriétaire vendeur devra certainement baisser son prix de vente de plusieurs milliers de dollars.