Densification urbaine: Un virage pour les centres commerciaux

Publié dans le magazine Premières en affaires, 7 juin 2022On peut lire l'article ici.

7 juin 2022 - Un consortium mené par Canderel a fait l’acquisition du Fonds de placement immobilier Cominar en mars 2022 pour une somme de plus de 5 milliards de dollars. L’entreprise continue ses opérations depuis son siège social à Québec avec une majorité d’actifs dans la province. Stéphane Desjardins a parlé avec Marie-Andrée Boutin, vice-présidente exécutive, commerce de détail et cheffe du développement, du réalignement immobilier qui se dessine dans les centres commerciaux.

Stéphane Desjardins

Dans tous les pays industrialisés, les centres commerciaux vivent une transformation parfois extrême. Avec la lutte aux GES, la densification urbaine, les nouvelles lignes de transport en commun et le vieillissement de la population, les centres commerciaux s’éloignent de la formule qui a fait leur gloire depuis les années 1950. Ils deviennent progressivement des lieux de vie et de divertissement.

Aux États-Unis, Deloitte et Bloomberg prédisent régulièrement la fermeture de 50 % des centres commerciaux d’ici la fin de la décennie.

Le phénomène a commencé dans les années 2010. La COVID-19, avec les faillites et les fermetures en cascade qu’elle a entraînées, a accéléré la tendance. Le centre d’achats entouré d’une mer de bitume est de plus en plus remis en question.

Aux États-Unis, où Deloitte et Bloomberg prédisent régulièrement la fermeture de 50 % des centres commerciaux d’ici la fin de cette décennie, leur transformation est le sujet de l’heure dans de nombreuses villes : la construction d’hôtels, de condos, d’appartements et de maisons de retraite dans les stationnements et même directement au-dessus des mails fait la manchette dans des villes comme Seattle, Miami, Los Angeles, Chicago et Houston. Une telle transformation marque aussi l’Oakridge Center de Vancouver, le Mississauga Center et le Yorkdale Center de Toronto.

La transition est en marche au Québec

« Notre industrie s’est toujours réinventée, et c’est plus que jamais le cas en ce moment », explique Marie-Andrée Boutin, vice-présidente exécutive, commerce de détail et cheffe du développement chez Cominar, une des plus importantes sociétés immobilières au Québec. « Plusieurs grandes bannières ont disparu au fil des ans : Eaton, Simpsons, Sears, Zellers, Target. On désignait ces détaillants comme des locomotives, qui amenaient les consommateurs dans les centres commerciaux. Pendant la pandémie, le milieu de la mode a été lourdement touché. Bien avant la COVID-19, les opérateurs de centres commerciaux se demandaient déjà comment maintenir leur achalandage dans un environnement de plus en plus incertain. »

« Les municipalités savent que la transformation des centres commerciaux représente une solution pour la densification des villes, car ces édifices sont proches des grands axes routiers et de transport en commun. » - Marie-Andrée Boutin, vice-présidente exécutive, commerce de détail et cheffe du développement

Pour Marie-Andrée Boutin, les fermetures de grandes bannières représentent des opportunités de diversifier l’offre dans les centres commerciaux. L’espace libéré a permis de louer à des épiceries, des pharmacies, mais aussi de créer des centres de divertissement et de restauration. On a vu des centres commerciaux proposer des parcs d’escalade ou des centres d’activités sportives, des cliniques médicales, des salles de classe et même des bureaux.

Cominar a pris ce virage : « Nous enquêtons constamment sur ce qui marche ou non auprès du consommateur, reprend Mme Boutin. Par exemple, nous organisons des festivités autour du Nouvel An chinois au Mail Champlain, près duquel vit une importante communauté asiatique. À Rockland, nous organisons des brunchs du dimanche avec orchestre dans la foire alimentaire, qui a subi une profonde transformation en 2018. La venue de joueurs haut de gamme, de la clinique médicale Elna, de la SAQ et de IGA nous rapproche de la communauté. »

  Pour Marie-Andrée Boutin, les fermetures de grandes bannières représentent des opportunités pour diversifier l’offre. L’espace libéré a permis de louer à des épiceries, des pharmacies, mais aussi de créer des centres de divertissement et de restauration.

Au Quartier Laval, Cominar a loué des locaux à Nordia, une société de centres d’appels, dans l’ancien Sears. Au deuxième étage d’un autre ancien Sears des Galeries Rive-Nord, la firme de génie GBI a installé ses bureaux.

Bien se préparer

Cominar négocie actuellement avec plusieurs villes l’opportunité de construire des complexes d’habitation sur les propriétés commerciales. Le processus est long et méticuleux, car il touche à l’urbanisme. « Il ne faut pas se contenter de planter des tours dans des stationnements, il faut créer des milieux de vie qui permettent aux résidents de marcher jusqu’aux services offerts dans le centre commercial, poursuit Marie Andrée Boutin. Les gens recherchent des espaces où ils peuvent se reposer, se divertir, et aussi de la verdure. »

Marie-Andrée Boutin estime inévitable la transformation des centres commerciaux. « Les municipalités deviennent des leaders dans la lutte contre les GES et une nouvelle génération de maires en a fait une priorité. Ils savent que la transformation des centres commerciaux représente une solution pour la densification des villes, car ils sont proches des grands axes routiers et de transport en commun », conclut la dirigeante.