Immobilier: acheteurs, négociez!
Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches, 14 septembre 2016
On peut lire l'article ici.
Le marché immobilier est du côté des acheteurs. Profitez-en.
À Montréal et à Québec, les acheteurs ont le gros bout du bâton. Notamment dans les condos neufs au centre-ville de la métropole, dont des centaines sont à louer. Un signe indéniable de légère surchauffe.
En mai, Le Journal de Québec constatait une baisse moyenne de 3,8 % sur un an du prix des maisons unifamiliales dans la région de la Capitale-Nationale (la plus forte décroissance au pays). À Montréal, les prix sont plutôt à la hausse. De 2,5 % entre juillet 2015 et juillet 2016 rapportait TVA à la mi-août.
Mais comme l’achat d’une propriété représente la plus grosse dépense d’une vie, évitez la précipitation. Un vieux principe en immobilier: l’effet wow! Si ça ne clique pas fort durant la visite, passez à la suivante.
Multipliez les visites dans le ou les secteurs visés. Vous aurez une bonne idée de l’offre ainsi que des forces et faiblesses des propriétés qui auront retenu votre attention.
Une fois la perle rare dénichée, ne vous montrez pas trop enthousiaste devant le vendeur et multipliez les questions sur l’état de l’immeuble, le quartier, les services.
Puis, négociez le prix après avoir consulté le rôle d’évaluation foncière de la municipalité. Une proposition trop proche de cette évaluation, ou trop agressive, pourrait braquer le vendeur. Consultez le Registre foncier du Québec pour connaître l’historique des transactions de la propriété. Cherchez les prix des propriétés comparables dans le quartier...
Protégez-vous!
Assurez-vous que votre offre d’achat soit conditionnelle à une inspection préachat. Choisissez un inspecteur à plein temps et qui a plusieurs années d’expérience.
Un bon inspecteur prendra au moins deux à trois heures pour faire le tour de la propriété, de la cave au grenier (et même sur le toit, s’il est accessible). Il exigera de la documentation du vendeur, tassera quelques meubles et, surtout, vérifiera (s’il le peut), l’état des fondations, de la fenestration, de la plomberie, de l’électricité, des systèmes d’eau chaude, de ventilation, de l’isolation, et la qualité des revêtements extérieurs et la toiture.
Il vous fera un rapport détaillé (avec moult descriptions et photos) de ce qu’il a perçu comme faiblesses, défauts, travaux urgents ou non. Ce n’est pas sa responsabilité d’en évaluer le prix: interrogez des entrepreneurs ou des technologues pour une évaluation sommaire.
Cette évaluation, c’est votre outil de négociation pour le prix final ou... le refus d’acheter. Un vendeur sera plus accommodant si l’acheteur étaye ses arguments avec un rapport d’inspection et une évaluation des travaux.
- Unifamiliale: entre 500 $ et 700 $
- Duplex: entre 600 $ et 800 $
- Plex de plus de trois unités: entre 800 $ et 1000 $
- Condo, parties privatives: 400 $
- Condo, parties privatives et communes: entre 500 $ et 700 $
CONSEILS
- Ne jamais se fier au montant du prêt préautorisé par la banque: gardez-vous une marge pour les urgences, les rénovations et... l’épicerie!
- Promesse d’achat: vérifiez les clauses sur le financement, les inclusions et exclusions, les dates et délais, et les conditions particulières.
- Votre inspecteur devra être membre d’un ordre professionnel (technologue, ingénieur, architecte) et avoir une assurance responsabilité professionnelle.
- Vérifiez s’il y a des logements Airbnb à proximité immédiate.