Être pris avec un copropriétaire cassé

Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches,  4 novembre 2015On peut lire l'article ici.

Un des copropriétaires de votre immeuble ne paie plus ses frais de condo. Que faire?

Malheureusement, vos recours sont limités. Mais vous êtes de moins en moins seul, car le nombre de condos a explosé au Québec.

Prenez le cas d’un de nos lecteurs, qui habite un immeuble de sept condos. Un des copropriétaires y possède trois logements, qu’il loue. Et, surtout, il ne paie pas ses frais de condo ni la prime de l’assureur (facturée au syndicat) parce qu’il n’est pas propriétaire occupant.

Ce copropriétaire veut vendre ses condos. Entre-temps, les finances du syndicat de copropriété se dégradent. En plus, la situation affecte la valeur de tous les condos de l’immeuble: qui va vouloir acheter là où la moitié des frais de condos ne sont pas payés? En effet, pour équilibrer le budget, renflouer le fonds de prévoyance, parer aux urgences, ce sont les quatre autres copropriétaires qui paient. Un des copropriétaires vit donc aux crochets de ses voisins. Frustrant!

Petites créances

Des situations comme celle-là se reproduisent partout au Québec. Si c’est votre cas, vous pouvez poursuivre le copropriétaire délinquant aux petites créances. Ça coûte moins de 200 $, mais le délai est d’au moins un an.

Vous pouvez aussi grever le ou les logements du copropriétaire délinquant d’une hypothèque légale. S’il vend son ou ses condos, ce qu’il doit au syndicat sera remboursé à même le fruit de la vente. Mais, ici, les prêteurs conventionnels ont priorité. S’il reste peu d’équité, vous aurez des miettes. Par contre, vous pouvez obtenir un «droit de suite», qui forcera l’acheteur à assumer la dette due au syndicat. Mais le syndicat doit fournir ses documents dans les 15 jours suivant la demande du notaire ou de l’acheteur.

D’autres recours

Sinon, il vous reste la bombe atomique des recours: la vente en justice (ou recours hypothécaire) ou l’ordonnance de paiement au tribunal. Ce sont des moyens exceptionnels pour des situations très difficiles.

La vente en justice vous coûtera au moins 5000 $ et prendra du temps. Il faut demander une hypothèque légale, suivie d’un préavis d’exercice, puis d’un recours devant les tribunaux, des étapes encadrées par la loi. Si le copropriétaire visé conteste, la facture explosera. Et comment réagiront les autres créanciers?

Pour l’ordonnance de paiement au tribunal (ou ordonnance de sauvegarde), les finances du syndicat doivent être en péril (il faudra le démontrer en cour). Ce qui est probablement le cas de notre lecteur. La facture de cette démarche, qui est en fait une injonction provisoire, sera salée. Mais quand la survie de l’immeuble est en jeu, les grands moyens s’imposent...

Un conseil: quand ça va bien, modifiez la déclaration de copropriété pour prévoir des frais judiciaires aux copropriétaires délinquants, attribuer les coûts supplémentaires d’assurance aux propriétaires non occupants ou interdire carrément la location dans l’immeuble. La majorité des copropriétaires doit toutefois y consentir. Confiez la rédaction à un notaire, car c’est du droit sophistiqué.

CONSEILS

• Augmentez substantiellement votre fonds de prévoyance. La valeur de votre condo va aussi grimper.
• Exigez un bilan financier mensuel du syndicat de copropriété envoyé à tous les copropriétaires.