Comment financer votre futur foyer?

Publié dans le journal 24h, Cahier spécial immobilier, un marché en effervescence, 23 octobre 2014, page 46

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Votre condo ou maison de rêve, comment allez-vous la financer? Hypothèque ouverte, fermée, à taux fixe, variable, marge ou prêt? Tour d'horizon de vos options.

D'entrée de jeu, le représentant de l'institution financière va vous demander ceci : « Avez-vous les moyens d'assumer 20% du prix d'achat avant de financer le reste? » Si c'est non, vous aurez besoin d'une assurance hypothécaire, offerte par la SCHL ou Genworth, comme bien des nouveaux acheteurs. Si c'est oui, votre éventail de choix vient de s'agrandir.

Car vous aurez accès soit à un prêt, soit à une marge de crédit hypothécaire. Quelle est la différence? Le prêt est à taux fixe ou variable mais, généralement, le paiement ne change pas ou très peu jusqu'à l'échéance, qui est connue dès le début. Cette échéance peut être de un, deux, trois, cinq, sept ou dix ans : la majorité choisit cinq ans. «Un taux d'intérêt fixe offre la sécurité pour l'acheteur, explique Nicolas Fréchette, conseiller principal financement habitation chez Desjardins. Le taux variable, lui, s'adresse à ceux qui peuvent tolérer un peu de risque, car le taux change selon le marché. » Par contre, depuis des années, ils se maintiennent à un creux historique.

Habituellement, les taux variables sont plus bas que les fixes. À long terme, vous payez des milliers de dollars de moins en intérêts.

Vous pouvez aussi choisir entre un prêt ouvert ou fermé. Ce dernier prévoit une pénalité (qui représente généralement les intérêts à couvrir jusqu'à la fin du prêt) si vous décidez de rembourser le solde de l'hypothèque d'un coup ou si vous changez d'institution. Un prêt ouvert ne comporte aucune pénalité. Mais le taux sera, en conséquence, plus élevé.

Reste la marge. « Elle peut s'élever jusqu'à un maximum de 80% de la valeur de la propriété. Le client rembourse les intérêts chaque mois et le capital à son rythme. La réglementation prévoit toutefois qu'une portion du remboursement se fasse comme un prêt traditionnel (jusqu'à 35%). L'échéance, par contre, n'est pas fixée à l'avance », explique Jonathan Haziza, directeur des produits, solutions hypothécaires à la Banque Nationale.

Quels sont ses principaux avantages? Vous pouvez financer des rénovations ou des achats importants sans passer devant le notaire ou le banquier. Et le taux est moins élevé qu'une hypothèque à taux fixe. De plus, on peut rembourser la marge d'un coup ou faire de gros paiements sans aucune pénalité.

L'inconvénient, et il est de taille : la menace du surendettement. La marge de crédit hypothécaire demande une discipline de fer.

Nos conseils :

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