Acheter ou louer son condo?
Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, 20 octobre 2012
On peut lire l'article ici.
Le marché du condo surchauffe. Dans ce contexte, vaut-il mieux acheter ou louer? Vieux débat.
Êtes-vous prêt à subir le stress d'un achat : grosse mise de fonds, taxe de bienvenue et frais de notaire (souvent l'équivalent de deux ans de loyer), hypothèque mensuelle ou hebdo, entretien et imprévus, impôt foncier, frais de condo (toujours plus élevés qu'annoncés par le promoteur)?
Les experts disent que le coût du logement ne doit pas dépasser 32% de vos revenus nets (42% avec vos autres dettes). Au-delà, c'est lourd.
Par exemple, un Canadien doit travailler 30 jours de 8 heures au salaire horaire moyen de 23,69$ pour payer son hypothèque si elle correspond à 30% de son revenu net, pour un logement de 303 594$ (prix moyen au pays). Mais un mois compte 21 jours de travail...
Autre question : pensez-vous déménager souvent? Difficile de vendre son condo en catastrophe parce qu'on travaille à Paris le mois prochain.
Sinon, le meilleur moyen de savoir si on peut devenir propriétaire, c'est de budgéter. D'un côté les dettes et les dépenses, y compris les impôts et l'épargne, de l'autre les revenus nets. Tous sites web des institutions financières offrent ces calculateurs. Si votre valeur nette (actifs moins passifs) vous permet d'avancer une mise de fonds entre 5 et 25% du prix du logement, ça devient intéressant.
Actuellement, votre 5 ½ vous coûte 12 000$ par an. Reportez cette somme sur 15 ans, et votre condo coûtera 180 000$. Or, le prix moyen à Montréal est de 236 528$, soit des débours sur 20 ans. Pourrez-vous aussi alimenter votre REER durant cette période?
Prenez un condo de 300 00$ avec mise de fonds de 5% et taux annuel de 5% (une hausse des taux est inévitable) amorti sur 15 ans. Votre mensualité sera de 2975$ (excluant les taxes municipales et scolaires, les frais de copropriété et les coûts d'entretien). Excluant aussi le parking intérieur : entre 25 000$ et 40 000$ à Montréal. Certes, dans 15 ans, votre condo vaudra 434 489$ (hausse moyenne annuelle de 2%). Admettons qu'avec un loyer de 1200$, vous investissez la différence, soit 1775$. Un rendement moyen de 5% sur 15 ans rapportera 476 415$.
Évidemment, l'achat d'un condo est une forme d'épargne forcée... Mais, à long terme, un placement conservateur en Bourse rapporte plus que l'immobilier. Mais on ne se loge pas avec des actions... Par contre, l'accès à la propriété contribue au surendettement : le taux atteint 160% du revenu personnel disponible pour le tiers des Canadiens, soit leur limite d'emprunt. La moyenne est de 152,98% selon Statistique Canada.
D'autre part, le taux d'épargne des Québécois se situe à 5% aujourd'hui, comparé à 21,8% à la fin des années 1990, selon l'Institut de la statistique du Québec. Le tiers des Québécois n'a aucune épargne.
La pression est forte pour consommer et surconsommer. Dans ces conditions, avez-vous la discipline pour mettre de côté la différence entre votre loyer et une éventuelle hypothèque? Vous pouvez toujours instaurer un virement automatique à chaque paye ou hebdomadaire correspondant à cette somme, vers un produit d'épargne où les retraits entraînent une pénalité fiscale élevée, notamment avec votre REER.