Quand les données dictent le développement urbain

Publié sur le blog de Potloc.com, 31 octobre 2018On peut lire l'article ici.Les données commerciales sont une mine d’or pour les municipalités. Pourtant, ces dernières ne sont pas légion à les exploiter afin de maximiser leur développement.On a tous en tête des exemples de développement urbain chaotique, des paysages laids, où l’automobile et les pancartes démesurées dominent le paysage. Toutes les grandes agglomérations de la planète ont leur boulevard Taschereau, cette affreuse artère commerciale de Longueuil et de Brossard, qui s’est développée quand ces banlieues de la Rive-Sud de Montréal ont vu le jour il y a presque 50 ans.Or, la laideur n’est pas l’unique caractéristique d’un développement urbain sans encadrement, qui s’effectue au gré des demandes des promoteurs. Il y a une valeur indéniable lorsqu’une municipalité décide d’encadrer son développement. Mais comment y arriver ?

Beaucoup de villes se dotent de plans pour guider le développement de leurs zones habitées ou leurs parcs industriels. Mais elles négligent les secteurs commerciaux. En organisant adéquatement l’offre commerciale sur son territoire, une ville peut en maximiser les retombées.Explique Pierre Laflamme, associé chez Dermacon.

Ce dernier est un des rares spécialistes de la gestion d’armature commerciale destinée aux villes. Il a plusieurs décennies d’expérience dans un domaine de plus en plus convoité par les décideurs municipaux.Les villes accumulent de nouvelles responsabilités, mais les flux de revenus demeurent souvent les mêmes. Les outils conventionnels de tarification (droits d’utilisation de certains services ou permis) ne suffisent plus. Près des trois quarts des leurs revenus proviennent en moyenne du secteur résidentiel. Le solde est divisé entre les en-lieu de taxes (portion des taxes foncières provenant des propriétés des gouvernements supérieurs), les fonctions industrielles et commerciales. Les en-lieu sont négligeables et la fonction industrielle n’est plus aussi attrayante qu’avant, alors qu’elle représente environ 6 % des revenus des municipalités québécoises dans leur ensemble. Une réalité propre aux pays développés.La fonction commerciale, elle, rapporte environ 10 % des revenus d’une municipalité, en moyenne. Plusieurs villes pourraient faire beaucoup mieux à ce chapitre.

L’ANALYSE DES DONNÉES COMMERCIALES

Pour augmenter l’élasticité de leurs revenus dans le commercial, les villes doivent y consacrer un effort conséquent, explique M. Laflamme. Il faut avant tout analyser l’offre actuelle pour évaluer si elle correspond à la demande.

C’est ici que les données commerciales d’une municipalité peuvent se transformer en mine d’or pour les décideurs locaux.Les travaux de M. Laflamme permettent de constater plusieurs choses. Ainsi, une ville comptera un ou plusieurs pôles d’attraction. Certains reflèteront des déséquilibres. Par exemple, il y aura trop de concessionnaires automobiles pour la demande locale, tout comme un détaillant de grande taille, comme Canadian Tire ou Walmart. C’est un vecteur d’emploi, mais il survient des fuites commerciales chez les municipalités et les villages des environs. Cela dit, ces commerces peuvent-ils être agrandis ? La périphérie est-elle condamnée ?

Si je constate des fuites commerciales, je peux les convertir en pieds carrés, explique Pierre Laflamme. Ce qui pourra se traduire par des investissements créant des emplois permanents. Quand on effectue cet exercice d’autonomie commerciale sur l’ensemble d’un territoire, on optimise la récupération de ces fuites.

Ce genre d’analyse est rarement effectuée à l’échelle d’une ville. Au Québec, une vingtaine de commissaires au développement effectuent ce travail. Pourtant, toutes les villes de plus de 5000 à 7000 habitants offrent un potentiel intéressant à ce chapitre. On parle de près de 300 municipalités québécoises. Imaginez le potentiel à l’échelle mondiale !

OPTIMISATION

L’exercice ne résulte pas seulement en une augmentation des flux de revenus pour les gouvernements municipaux. Il permet aussi d’optimiser les services de proximité.

Habituellement, un ménage génère 100 pieds carrés d’espace commercial dans la municipalité où il habite, ajoute M. Laflamme. De ce 100 pieds carrés, 60 sont des commerces et 40 des services de proximité (santé, avocat, comptable, etc.). Cette offre grandit avec l’augmentation de la population.

Par contre, le développement des villes est souvent limité par des facteurs externes : géographie ou réglementation. À Vancouver, la ville est entourée de montagnes. Au Québec, la Loi sur la protection du territoire agricole limite l’étalement urbain. Ailleurs, d’autres contraintes entrent en jeu. Un grand nombre de villes doivent donc se développer à l’intérieur de leurs frontières actuelles.« En optimisant l’offre commerciale, on peut par exemple concentrer certains services aux étages supérieurs des immeubles. On se trouve ainsi à densifier le domaine immobilier. On regroupe l’offre naturellement, au lieu de l’étaler partout sur le territoire à mesure que les promoteurs proposent des projets. »Cette dernière approche, M. Laflamme la considère comme un piège. Surtout pour les municipalités qui connaissent une forte croissance démographique et commerciale.

Quand les projets arrivent de partout et que les autorités municipales sont submergées, une certaine euphorie envahit la mairie, dit-il. Élus et fonctionnaires ne doivent surtout pas se laisser subjuguer. Car ce n’est jamais bon de laisser la logique du secteur privé dicter le développement urbain. Ça se traduit souvent par une certaine anarchie, peu viable à long terme. Car il existe une hiérarchie au sein de l’offre commerciale. On ne mélange pas les genres. On ne fait pas cohabiter un Walmart et un dépanneur. Il faut regrouper les grandes surfaces, car elles ont une vocation régionale, tout comme les services de proximité. On doit aussi rechercher la complémentarité.

Mais ce message n’est pas entendu par tous les décideurs urbains. Plusieurs municipalités choisissent le laisser-faire. D’autres considèrent que l’intérêt public commande d’organiser les usages. Cette voie est pourtant la plus logique du point de vue économique, car en optimisant l’espace physique, on génère des revenus additionnels beaucoup plus durables.

RÉPARER LE PASSÉ

Après des décennies de développement anarchique, Pierre Laflamme est souvent invité à corriger le tir. Il procède à différentes analyses de la demande commerciale. Puis, il proposera un programme d’action qui modifiera l’offre et les usages des différents pôles commerciaux. À la fin du processus, la ville modifie sa réglementation d’urbanisme, consolidant ainsi certaines zones à développer, proposant de nouvelles ou excluant certains territoires du développement commercial.

Quand les promoteurs sont mieux encadrés, ils contribuent davantage au développement d’une ville, dit-il. Et la municipalité devient, dans ce contexte, le moteur de son propre développement. Au lieu de le freiner, elle stimule sa modernisation, sa transformation, en encourageant le développement dans les espaces déjà bâtis.

Y a-t-il de l’avenir pour les friches commerciales et les secteurs en déclin, autrefois très achalandés ? Certains présentent un potentiel incroyable. À Vancouver, la conversion du Oakridge Center en est un bon exemple. On y multiplie les parcs, les tours à bureaux, les hôtels et les immeubles d’habitation au-dessus de ses stationnements désormais en sous-sol. C’est aussi le cas du Cityplaza d’Utrech, aux Pays-Bas, du ePlace de RioCan, à Toronto, ou du Cabot Circus Shopping Center de Bristol, Angleterre. De tels exemples de conversion se multiplient sur tous les continents.

L’étalement urbain est une formule qui marchait bien dans les années 1950, reprend M. Laflamme. Aujourd’hui, chaque parcelle de territoire doit être analysée et valorisée pour maximiser son potentiel, afin d’en retirer davantage de valeur foncière. En ajoutant résidences, hôtels ou bureaux aux étages, en insérant des parcs, des pistes cyclables, des écoles et du transport en commun dur, comme un tramway, au cœur des secteurs commerciaux, on densifie certaines zones tout en améliorant la qualité de vie.

Pierre Laflamme n’en démord pas : « Une structure spatiale mieux organisée, avec des usages balisés, sans tomber dans la dictature, crée des opportunités qui bénéficient à l’ensemble de la population. Comme chaque ville, chaque territoire est unique, les possibilités sont quasi infinies. Ça demande juste de la bonne volonté de la part des décideurs. Mais les bénéfices sont indéniables. »Par Stéphane Desjardins