Condo et assurances: qui paie quoi?

Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches, 10 novembre 2017

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Survient un dégât d’eau dans votre immeuble en copropriété. Du point de vue des assurances, qui paie quoi ?

Je m’en souviens comme si c’était hier et ça s’est produit il y a plus de dix ans. C’était le soir de l’Halloween. Quelqu’un avait cogné une tête de gicleur dans un appartement du bout du couloir, quelques étages au-dessus. En trois minutes, c’étaient les chutes du Niagara dans l’escalier d’urgence. Quatorze unités et dix mètres de couloirs communs dont les planchers et les murs sont à refaire, sur sept étages. Environ 350 000 $ de dommages en une nuit. Même si notre immeuble était neuf, ça regardait mal pour le renouvellement de nos assurances, que notre syndicat de copropriété négociait au même moment. Notre prime a grimpé de 20 %. Et pourtant, la « faute » revenait au propriétaire de l’unité où avait eu lieu le sinistre !

Notre gestionnaire venait de connaître une situation similaire dans une autre tour à condos, où un chauffe-eau mal branché par un plombier amateur avait coulé : neuf étages de dommages. Environ 100 000 $ de travaux.

Qui est responsable ?

Dans les immeubles en copropriété, le syndicat doit souscrire à une assurance qui couvre les parties privatives et communes. Le coût de la prime est habituellement réparti selon le règlement de l’immeuble et est inclus dans les frais de copropriété. Cette assurance couvre le coût de reconstruction à valeur à neuf ainsi que la responsabilité civile. Cette couverture est dite « sans recherche de responsabilité », car elle mutualise le risque entre tous les copropriétaires.

Les copropriétaires doivent détenir une assurance habitation couvrant les améliorations locatives de leur unité, leurs biens et leur responsabilité civile. Les locataires ont aussi leur propre assurance, pour leurs biens personnels et leur responsabilité civile.

Vous louez votre condo ?

Exigez que votre nom figure comme assuré désigné sur la police habitation de votre locataire (il ne pourra la résilier sans vous avertir). S’il cause un sinistre, le syndicat de l’immeuble pourrait vous exiger de payer une franchise de plusieurs dizaines de milliers de dollars si votre locataire n’est pas assuré.

Fait à noter, mon voisin avait remplacé ses planchers par une essence de bois exotique, sans avertir son assureur. Il en a été quitte pour payer la différence de prix entre le plancher d’origine et le sien. C’était une facture salée !

CONSEILS

• Vous venez d’acheter un condo ? Demandez au vendeur quelles améliorations il a apportées à son unité et demandez des factures. Demandez au syndicat de copropriété s’il a autorisé ces améliorations, y compris aux parties communes reliées à l’unité.
• L’assurance de l’immeuble comporte-t-elle des garanties complémentaires pour bris d’équipement, de charge commune impayée, d’honoraires professionnels ? Quelles sont les exclusions ? Demandez une copie du contrat d’assurance au syndicat.
• Votre unité comporte-t-elle un système antifuite, un bac de rétention sous le chauffe-eau ? Quel est son âge ?
• Demandez le carnet d’entretien de l’immeuble avant d’acheter une copropriété.