Utiliser l’argent de son REER pour acheter une propriété

Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches, 27 septembre 2017

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Le régime d’accession à la propriété (RAP) est un puissant outil pour faciliter l’achat d’une première maison. Le problème, c’est qu’il est méconnu.

C’est ce que constate la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), qui révèle que le nombre de retraits RAP a diminué de 31 % de 2002 à 2015 au Québec, selon des chiffres de l’Agence du revenu du Canada (ARC). Pour la même période, le nombre de ventes inscrites au système Centris a augmenté de 9 %.

Pourquoi les premiers acheteurs boudent-ils de plus en plus le RAP, alors que le marché immobilier est en croissance ? Parce que, soupçonne la FCIQ, ils ne parviennent pas à épargner dans leur REER au même rythme que la progression du prix des maisons. De plus, pour contrer le surendettement des ménages, Ottawa a resserré les critères de financement hypothécaire, en augmentant la mise de fonds minimale de 0 % à 5 % pour les prêts assurés par la SCHL, en diminuant la période d’amortissement maximale à 25 ans plutôt qu’à 40 et en soumettant à un « test de simulation de crise » tous les acheteurs dont la mise de fonds est inférieure à 20 %. Ce qui a fait bondir la mise de fonds initiale de nombreux premiers acheteurs. Ceux-ci représentent 40 % des ventes de propriétés usagées au Québec.

La FCIQ aimerait qu’Ottawa augmente le montant maximal de retrait au RAP et permette aux acheteurs ayant déjà RAPé de le faire à nouveau en cas de séparation, divorce, décès ou déménagement pour cause professionnelle. Ottawa devrait aussi permettre aux parents de retirer de leur propre REER pour participer au RAP de leurs enfants.

Comment ça marche ?

Le RAP permet à une personne (et son conjoint) qui n’a pas été propriétaire depuis cinq ans de retirer, sans être imposée, jusqu’à 25 000 $ de son REER (50 000 $ pour un couple) pour financer une mise de fonds initiale.

Celle-ci doit représenter 20 % de la valeur d’une propriété (qui doit être la résidence principale). Par exemple, elle sera de 60 000 $ pour une résidence de 300 000 $. L’acheteur peut toujours souscrire à une assurance de la SCHL. Il est aussi possible d’emprunter à une institution financière (prêt RAP) pour garnir son REER afin de RAPer ; ce qui, théoriquement, augmentera la mise de fonds et diminuera le montant du prêt hypothécaire.

Vous avez ensuite 15 ans pour rembourser votre REER, à partir de la deuxième année suivant votre retrait RAP.

Conseils

• Faites votre budget en tenant compte de toutes vos dépenses courantes et de celles, insoupçonnées, liées à l’achat d’une propriété : paysagement, rideaux, meubles, électroménagers, peinture, clôture, frais de copropriété, droits de mutation, taxes municipales et scolaires, rénovations, entretien...
• Calculez votre niveau d’endettement en tenant compte du prêt hypothécaire ET du remboursement de votre REER (et de votre prêt RAP, si c’est le cas)
• Le RAP permet aussi de construire sa propriété ou de l’adapter pour une personne handicapée
• De la lecture de l’ARC : bit.ly/2xDHV2X
• Vous pouvez consulter votre solde RAP sur le site web de l’ARC (MonDossier, ou avec l’application mobile MonARC)