Payant, louer son condo?

Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches, 3 août 2016

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Vous voulez acheter un condo pour le louer? Refaites vos calculs.

Le marché actuel du condo est de plus en plus saturé dans certains quartiers de Montréal et de Québec. Et l’offre augmente, car les unités neuves se multiplient, même si une bonne part sera habitée par les acheteurs. Dans ce contexte, le jeu de l’offre et de la demande est chaque jour davantage en faveur des acheteurs (et des locataires).

La plupart des investisseurs immobiliers débutants oublient certains calculs lorsqu’ils veulent louer. Plusieurs ne se fient qu’à l’augmentation espérée de la valeur au fil des ans. Ils vont frapper un mur.

Ainsi, vous avez acheté un condo neuf 200 000 $ et les dernières unités de l’immeuble se sont vendues, au même étage, 220 000 $, votre profit théorique immédiat est de 20 000 $. Mais la seule valeur qui compte est celle de la revente. Et celle-ci est déterminée par le marché. Si, dans votre quartier, les grues de construction se multiplient, il y a fort à parier que sa revente sera difficile. Une offre trop grande signifie, parfois, une baisse des prix. On a vu de telles baisses durer des mois et même le marché stagner pendant des années. Dans ce contexte, les acheteurs ne se privent pas pour négocier.

Prenons votre condo de 200 000 $. Si l’augmentation annuelle de la valeur se situe à 1 % (la moyenne récente au Québec), ça fait 2000 $ dans vos poches. Aussi bien investir dans un fonds commun indiciel. C’est pour ça que les revenus de location doivent excéder les coûts.

Que faut-il calculer?

Tenez compte des taxes municipale et scolaire, frais de copropriété, assurance, paiements hypothécaire, chauffage et électricité (si ces charges sont incluses dans le loyer). Ajoutez l’inflation, d’environ 2 % (sans l’essence) depuis janvier, selon Statistique Canada: elle fera grimper tous vos coûts.

De plus, si vous achetez un condo neuf, ne vous fiez surtout pas aux chiffres du promoteur, qui sous-estime les frais de copropriété pour le rendre attrayant. Il n’est pas rare de les voir grimper de 10 à 30 cents le pied carré annuellement les trois premières années après la construction.

Et il y a les impondérables: cotisation spéciale du syndicat de copropriété pour faire face à une réparation majeure urgente ou une hausse de l’assurance de l’immeuble, hausse du fonds de prévoyance jugé insuffisant pour des travaux à venir, vacance du condo pendant quelques mois, réparations, petites rénovations pour rafraîchir l’unité entre deux locations, locataires qui ne paient pas leur loyer, frais d’avocat, hausse de l’évaluation municipale...

La fiscalité affectera grandement le rendement. Si votre condo dégage une marge déficitaire, vous pourrez déduire certaines dépenses de vos revenus. C’est avantageux si votre mise de fonds initiale n’est pas élevée. Mais les intérêts ne sont pas déductibles. Par contre, dès que votre unité dégage un profit, celui-ci augmente votre revenu personnel imposable. Et il faudra faire attention au gain de capital à la revente, dont l’imposition affectera grandement votre rendement.

CONSEILS

• Avant d’acheter, analysez le quartier: offre trop grande, services limités?

• Magasinez le neuf et l’usagé.

• Conservez soigneusement toutes vos factures.

• Ne payez jamais au noir: une facture diminue votre gain de capital.

• Certains règlements de copropriété ne permettent pas la location.

• Consultez les procès-verbaux des cinq dernières années pour évaluer l’état de l’immeuble.

• Les premiers cinq ans, la fixation du loyer d’un condo neuf n’est pas soumise au contrôle de la Régie du logement.