Faire preuve de prévoyance pour les travaux de condo

Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches,  18 février 2016On peut lire l'article ici.Alors que s’ouvrent plusieurs salons de l’habitation en cette période de l’année, une majorité d’immeubles à condos manquent de fonds pour réaliser des travaux majeurs.Le chiffre a de quoi inquiéter: le solde du fonds de prévoyance est inférieur à 1 % de la valeur à neuf de l’immeuble chez 67 % des copropriétés québécoises, indicateur sans équivoque d’un manque de liquidités en cas d’imprévu, révèle un sondage récent du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) et de l’APCHQ. Pire: seulement 41 % des syndicats de copropriété constatent cette situation!Et comment un manque de fonds est-il comblé quand surviennent des travaux urgents? Par une cotisation spéciale unique chez 61 % des copropriétés. Ce qui est souvent dramatique pour des centaines de copropriétaires.Mais, pas le choix: il faut adopter le mode «urgence», car l’assureur menace parfois de retirer sa couverture. Ou le toit coule. Et, avant la fin du mois ou du trimestre, chacun doit casquer des centaines, voire des milliers de dollars.Fonds d’urgencePour éviter ce genre de crise, il faut faire preuve de prévoyance. Le Code civil prévoit justement un fonds qui porte ce nom et qui représente 5 % des coûts de fonctionnement annuels de l’immeuble. Un barème nettement insuffisant, selon tous les experts, notamment dans le cas des petites copropriétés.D’autant plus qu’un syndicat sur deux n’a aucun outil de planification pour évaluer les sommes nécessaires à verser au fonds de prévoyance. Ce qui complique aussi la vie des acheteurs de condos.Le RGCQ a donc lancé en novembre dernier un projet-pilote d’indicateur qui permet d’effectuer une planification adéquate du coût des travaux à faire sur les 25 prochaines années. L’indicateur reporte ces coûts sur une base annuelle et il fixe, en conséquence, la cotisation mensuelle au fonds de prévoyance pour chaque habitation. Un exercice qu’on suggère de refaire tous les cinq ans.Calculer les dépenses de l’immeubleAvec son indicateur, le RGCQ a mis au point une charte comptable pour chiffrer chacune des dépenses de l’immeuble et les comparer en fonction d’un éventuel standard québécois (on peut l’obtenir gratuitement: 514 916-7427, 418 925-7100, http://rgcq.org/indice-condo/).Comme la majorité des copropriétaires ne comprend pas la composition de ses frais de condo, certaines dépenses sont trop élevées. Car, par exemple, le syndicat peut négliger de magasiner le contrat d’entretien des ascenseurs pour obtenir un meilleur prix. L’indice peut révéler ces lacunes.Évidemment, certaines copropriétés font des choix: ouvrir la piscine extérieure chauffée jusqu’au 31 octobre, offrir un service de toilettage pour chiens, afficher des toiles d’artistes cotés dans le hall ou miser sur un paysagement royal.Tant mieux si les copropriétaires sont heureux. Ils le seront moins s’il faut payer, d’ici la fin du mois, le remplacement de 30 étages de briques extérieures qui se sont effondrées sur le triplex du voisin (cas vécu).

CONSEILS

• Avant d’acheter un condo, exigez de connaître le solde du fonds de prévoyance.
• Le syndicat a-t-il une étude détaillant les coûts des travaux majeurs et de l’entretien des 25 prochaines années?
• Quels sont les travaux récents ou prévus prochainement? Le fonds de prévoyance les couvre-t-il?
• Engagez un inspecteur en bâtiment, même pour acheter un condo.