Frais de condo: payez-vous trop cher?

Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches,  28 janvier 2016

On peut lire l'article ici.

Votre voisin copropriétaire paie les mêmes frais de condo que vous, mais son habitation est beaucoup plus grande. Frustrant. Quels sont vos recours?

Ils sont à peu près inexistants.

Prenez le cas de cette lectrice qui nous écrit à propos de son immeuble de 18 condos, dont ceux situés au rez-de-chaussée comportent des sous-sols finis. Dans les faits, les surfaces habitables de ceux-ci sont plus grandes que celles des appartements aux étages.

Les travaux d’entretien ou de réparation, comme dans la plupart des immeubles à condos, sont payés selon une quote-part calculée en fonction de la superficie de chaque habitation. Or, ici, les sous-sols finis sont exclus de ce calcul. Notre lectrice se demande s’il est possible de changer cette situation.

Ma recherche m’a permis de constater que ce sera très difficile. Car la quote-part et les superficies sont inscrites dans la déclaration de copropriété et sont liées à la valeur relative de chaque logement. Celle-ci est définie par le promoteur de l’immeuble lorsqu’il met en marché le projet.

Selon l’immeuble

Notre lectrice demande s’il est vrai qu’au Québec, la situation est partout similaire à la sienne. En fait, ça varie grandement selon l’immeuble. Mais, dans la plupart des cas, le promoteur a ajusté les surfaces habitables en fonction de l’utilisation, pour chaque copropriétaire. Si les copropriétaires du rez-de-chaussée sont les seuls à avoir accès à leurs sous-sols, ces derniers sont considérés comme des parties privatives. Normalement, ils font partie intégrante de la surface totale du condo. Donc, on devrait en tenir compte lors de la répartition des charges communes.

Si tous les copropriétaires ont un accès total ou partiel au sous-sol (si on y trouve, par exemple, un gym, de la machinerie, des casiers de rangement, un vestiaire à vélo ou des places de stationnement), la répartition des surfaces attribuées à chaque copropriétaire en tiendra compte. Certains frais leur seront facturés directement, d’autres seront attribués au syndicat de copropriété.

Déclaration de copropriété

Ces données doivent être clairement indiquées à la déclaration de copropriété et au certificat de localisation de l’immeuble, et celui de chaque copropriété, y compris le calcul des superficies. Cette déclaration précisera si les travaux d’entretien ou de réparation de l’immeuble sont assumés par une quote-part basée sur la surface de chaque appartement ou de manière égale (ou selon une autre formule) entre tous les copropriétaires. Si vous trouvez cette situation injuste, vous avez le choix: pester contre le promoteur ou vendre votre condo!

Cela dit, vous pouvez essayer de changer la déclaration de copropriété. Mais vous touchez ici à la valeur relative de chaque logement. Il vous faudra remporter l’adhésion de TOUS les copropriétaires en assemblée. Et vous devrez confier à un notaire la rédaction de ces changements à la déclaration de copropriété pour qu’elle soit effectuée dans les règles de l’art.

CONSEILS

• Avant d’acheter un condo, lisez attentivement la déclaration de copropriété
• Posez des questions à l’agent d’immeuble et au notaire
• L’immeuble a-t-il été inspecté, y a-t-il un rapport d’expert pour son entretien?
• Le fonds de prévoyance couvrira-t-il tous les travaux futurs?