Le bon mode de financement est un facteur décisif dans l’achat d’une propriété

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Publié sur le site web du Journal de Montréal, 16 mars 2024

On peut lire l’article ici.

Trois types de financement: l’épargne, le «love money» et les emprunts

Les acheteurs de maison ou de condo neufs ont plusieurs moyens à leur disposition pour financer leur propriété. Ça peut être un facteur décisif pour leur budget.

Le financement a un impact direct sur la taille et certains aspects importants de votre projet de vie, car le taux d’intérêt varie selon le type de financement et l’échéance. Plus vous payez d’intérêt, plus l’achat sera coûteux, même si votre mensualité varie peu.

Grosso modo, vous devez tenir compte de trois types de financement: l’épargne, le love money et les emprunts.

L’épargne

Certains acheteurs repoussent le moment où ils décident d’acheter leur maison de rêve. C’est souvent une bonne idée: votre trésor de guerre n’en sera que plus imposant. Ainsi, pour amasser 100 000$, un couple peut épargner cette somme en trois ans, à raison de 385$ par paie.

Un bon moyen d’épargner est de canaliser cette somme dans son CELI, dont le plafond pour 2024 est de 7000$ (il a varié selon les années). Vous pouvez emprunter davantage grâce à vos droits de cotisation inutilisés. Si vous n’avez jamais contribué à votre CELI, par exemple depuis 2015, vous avez accumulé 34 500$ de droits inutilisés.

Comme la plupart des emprunteurs ne sont pas des spécialistes du placement, il est préférable de miser sur un FNB indiciel qui suit les Bourses de New York ou de Toronto ou sur un fonds commun de placement équilibré. Votre conseiller financier saura vous aider. L’important, c’est de choisir un produit qui ne comporte pas de limitations quant aux dates de retrait, comme pour certains CPG.

Le love money

Nombre d’acheteurs font appel à l’aide de leurs proches, soit par un emprunt, soit en recevant l’héritage de leurs parents de leur vivant. En 2021, près du tiers des parents ont aidé leurs enfants à accéder à la propriété et le don moyen des parents s’élevait à 82 000$ au Canada, selon l’économiste Benjamin Tal, de la Banque CIBC. Au Québec, 20% des premiers acheteurs de maison bénéficient de l’aide parentale.

Si vous empruntez cette avenue, assurez-vous de signer une entente de prêt spécifiant les modalités (mensualités, échéances, taux d’intérêt, reprise en cas de non-paiement, etc.). Les parents doivent indiquer sur leur testament si cette aide fait partie ou non de l’héritage (source de nombreux conflits familiaux). L’intérêt sur un prêt de grande taille pourrait être imposable, alors que les dons de moins de 75 000$ ne le sont pas.

Les emprunts

Vous avez le choix entre différentes formes d’hypothèque. La formule la plus avantageuse est la marge de crédit hypothécaire, car elle permet de se donner une marge de manœuvre pour éventuellement faire des rénovations, sans devoir emprunter de nouveau. Mais les banques accordent rarement ce genre de prêt aux premiers acheteurs.

Sinon, vous devrez choisir entre différents types de prêts hypothécaires: taux fixe ou variable, ouvert ou fermé. L’important, c’est d’obtenir le moins de pénalités possible (en cas de rupture de contrat, par exemple) ainsi que le taux le plus avantageux, en magasinant son prêteur.

À retenir: il faut refuser les remises en argent. Ça signifie que le prêteur a encore de la marge de manœuvre pour baisser son taux davantage. Aussi, malgré le marché actuel, les hypothèques à taux variable sont nettement avantageuses, car elles coûtent généralement moins cher que celles qui sont à taux fixe. Selon diverses études, dont une réalisée par le professeur Moshe Milevsky, de l’Université York, sur une période de 60 ans, dans 90% des cas, les taux variables constituent le meilleur choix. Par contre, il faut s’habituer à vivre avec l’incertitude.

Cela dit, si vous vous qualifiez de justesse et que votre hypothèque est près du maximum de votre préautorisation, que votre mise de fonds initiale est de 5% et que vous craignez pour votre emploi, misez sur un taux fixe, même si vous avez les nerfs solides.

D’autre part, un paiement hebdomadaire plutôt que mensuel se traduit généralement par des économies d’intérêt appréciables sur 25 ans.

Les aides financières

Les acheteurs de propriété neuve bénéficient d’un remboursement de taxes de vente qui correspond à 36% de la TPS et à 50% de la TVQ. Des plafonds s’appliquent quant aux prix de vente et aux taxes.

Vous pouvez aussi utiliser le Régime d’accès à la propriété (RAP). Ce programme permet de retirer des sommes de votre REER (régime enregistré d’épargne-retraite) pour acheter une propriété, jusqu’à un maximum de 35 000$, sans payer d’impôt (si vous achetez avec votre conjoint, ce dernier pourra aussi RAPer jusqu’à 35 000$). Vous avez ensuite 15 ans pour rembourser votre REER, sans intérêts. Le remboursement commence 61 jours dans la deuxième année suivant l’année où vous avez retiré les fonds de votre REER. Pour plus d’info, contactez l’émetteur de votre compte REER.

Enfin, introduit en avril 2023, le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété permet de canaliser jusqu’à un maximum annuel de 8000$, pour un plafond de 40 000$ à vie, à l’abri de l’impôt. Si vous cotisez le maximum chaque année, ça vous prendra cinq ans pour atteindre le plafond. Que représentent 8000$? C’est 307,70$ par paie (toutes les deux semaines). On s’informe auprès des institutions financières.

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