Faites-vous préqualifier avant d’acheter

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Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches, 19 septembre 2020

On peut lire l’article ici.

Si vous envisagez d’acheter une propriété neuve ou existante, préqualifiez-vous auprès de votre institution financière avant de faire une offre.

• À lire aussi: Comment financer vos projets immobiliers?

Le marché immobilier québécois est encore en forte croissance. N’attendez pas avant d’acheter, disent bien des experts, car les prix, dans le neuf et l’existant, montent inexorablement. Dans certains secteurs, il y a surenchère dans les offres.

D’autant plus que les acheteurs sont avantagés par des taux d’intérêt qui risquent de demeurer longtemps au plancher : les banques centrales entendent stimuler l’économie post-pandémie et soulager les gouvernements lourdement endettés.

C’est pourquoi il vaut mieux obtenir une préqualification (ou préapprobation) hypothécaire auprès de votre institution financière. Elle permettra de calculer votre véritable capacité d’emprunt.

Connaître sa capacité

Car la préqualification vous permet de connaître le montant maximal que vous obtiendrez sous forme de prêt hypothécaire en tenant compte de vos autres obligations financières. On l’obtient en quelques minutes ou quelques heures, par un courtier, une banque ou une caisse populaire, en ligne ou en discutant avec un conseiller.

Certains agents d’immeubles ou promoteurs ne font affaire ou n’organisent des visites qu’avec des gens qui sont préqualifiés. Ça démontre votre sérieux comme acheteur.

Test de stress

Pour contrer la surchauffe dans le marché immobilier, le gouvernement fédéral a introduit le principe du « test de stress », obligatoire pour obtenir un prêt hypothécaire. Le test permet de déterminer si vous avez les reins assez solides pour faire face à une hausse importante des taux d’intérêt ou lors de votre prochain renouvellement. À noter : il réduit votre capacité d’emprunt d’au moins 18,5 %.

Le test est calculé selon le taux admissible le plus élevé entre le taux contractuel de l’emprunteur et le taux hypothécaire assuré fixe médian hebdomadaire sur cinq ans, auquel on ajoute 2 %. Plus simplement, si le taux de votre hypothèque est de 2,49 %, vous devrez avoir les moyens de payer 4,89 %. Votre capacité d’emprunt baisse donc de 22,50 %.

Par exemple, si vous avez une préqualification pour une hypothèque de 300 000 $, la réduction de capacité d’emprunt s’établit 55 500 $, votre nouvelle capacité de prêt est de 244 500 $.

Conseils

  • Avant de vous préqualifier, il faut déterminer le type de propriété qui colle à vos besoins. La plupart des gens choisissent trop grand et se retrouvent avec des pièces inutilisées 95 % du temps (escaliers monumentaux, powder room, salle à manger ou salon d’apparat), qu’on doit entretenir, assurer, chauffer, pour lesquels on paie des taxes… Ce qui fait grimper les coûts d’entretien et de financement.
  • Vous êtes surpris du montant qu’on vous accorde avec une préqualification : vous n’êtes pas obligé d’acheter une propriété en conséquence. Plus le prix est élevé, plus le financement et les coûts d’entretien le seront. Autrement dit : il en restera moins pour votre train de vie ; faut-il se saigner pour être propriétaire ?
  • Attention : les institutions financières ont la fâcheuse tendance de ne pas tenir compte de l’ensemble des obligations financières dans leurs calculs.
  • Calculateurs de préqualification : ACFC : bit.ly/3 aZoCmO • SCHL : bit.ly/3 aXEq9 j
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