Méfiez-vous des calculateurs en ligne

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calculateursPublié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches, 30 novembre 2016

On peut lire l’article ici.

Ai-je le moyen d’acheter cette propriété?

Réponse: Vous avez peut-être moins les moyens que ce qu’affichent les calculateurs des sites internet des institutions financières, qui surestiment systématiquement votre marge de manœuvre. Pourquoi?

Parce qu’ils partent d’une fausse prémisse: comme client, vous vous attendez à ce que la machine vous produise un chiffre fiable, basé sur votre capacité de payer, mais le calculateur ne fait que déterminer le montant maximal du prêt éventuel en fonction de votre niveau d’endettement. Les institutions financières affirment que c’est le conseiller en succursale qui a le dernier mot.

Malgré cela, celles-ci accordent souvent des prêts hypothécaires préautorisés trop élevés par rapport à la capacité de payer du client, car elles se basent sur son revenu brut. Et le calculateur ne tient pas compte de votre situation familiale: êtes-vous seul, en couple, avez-vous des enfants à charge?

Ça fait toute une différence du point de vue de l’impôt, qui pèse lourdement sur le budget familial. Surtout si les deux conjoints travaillent.

D’autres faiblesses

Le calculateur escamote vos déductions d’impôt à la source, mais aussi toutes sortes de retenues sur le salaire: assurance collective, régime de retraite, cotisations diverses…

Il ne tient pas compte de vos dépenses courantes liées au logement: électricité, chauffage, taxes municipales, frais de condo, réparations, assurance habitation, assurance prêt (SCHL). Et certains calculateurs amortissent le prêt sur 30 ans, bien que la SCHL impose une limite de 25 ans lorsqu’elle accorde sa garantie.

Tenir compte du budget total

Pire, le calculateur de l’institution financière «oublie» des choses essentielles dans votre budget: nourriture, voiture, essence ou transport en commun, habillement, loisirs, vacances, meubles, électroménagers, électronique, épargne (REER, CELI ou bourses d’études des enfants), câble, cellulaire, internet…

Il escamote aussi des imprévus importants: vous ou votre conjoint perdez votre emploi, tombez en invalidité prolongée, vous vous séparez, un de vos enfants souffre d’une maladie grave, les taux d’intérêt grimpent, une réparation urgente s’impose, mais elle n’est pas assurée, etc.

Ça commence à faire beaucoup d’oublis de la part du calculateur.

Comment contourner le problème ?

  • Prenez votre relevé bancaire et calculez votre revenu net à partir de votre paie.
  • Faites un budget en tenant compte de TOUTES vos dépenses.
  • Sélectionnez une propriété qui colle à un style de vie frugal: la deuxième salle de bains, la powder room, le garage, le deuxième walk-in, la quatrième chambre, le comptoir en quartz dernier cri, les encastrés en extra sont-ils nécessaires?

CONSEILS

  • Prévoyez l’équivalent d’un à trois mois de revenus bruts pour les urgences.
  • N’oubliez pas la mise de fonds minimale exigée par le prêteur et des droits de mutation (taxe de bienvenue).
  • Utilisez le calculateur de paiements hypothécaires de la SCHL: http://bit.ly/2cHNwbU

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